下游數(shù)據(jù)

樓市明星“湯臣一品”的是是非非

2007年06月27日07:26   來源：西本資訊
摘要：

    轉(zhuǎn)眼三周過去，“湯臣一品被查”事件的當(dāng)事雙方也開始進(jìn)入膠著期。一邊是建設(shè)部調(diào)查組緊鑼密鼓的調(diào)查，另一邊則是湯臣集團(tuán)主席徐楓口中“湯臣并未違規(guī)”的信誓旦旦。

　　“湯臣一品被查”事情仍在微妙地曲折前行，結(jié)果尚不得而知，其間的背景卻多少讓人回味。

　　今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，樓市被認(rèn)為開始回暖，開發(fā)商紛紛提高銷售價(jià)格，比如上海西郊莊園的別墅就在單價(jià)4.5萬至6萬元每平方米的價(jià)格基礎(chǔ)上又提高了5%。

　　這多少令“湯臣一品被查”事件的“標(biāo)本意義”受到質(zhì)疑。盡管如此，湯臣一品把成本價(jià)每平米4225元的樓盤賣到每平米均價(jià)11萬元，毫無疑問地在挑戰(zhàn)著人們對(duì)樓市的想象力。

　　被調(diào)查導(dǎo)致股票暴跌

　　6月6日早上9點(diǎn)，香港的劉先生接到股票經(jīng)紀(jì)的電話，被告知內(nèi)地一早出了條大新聞：湯臣一品被查。劉先生毫不猶豫地跟經(jīng)紀(jì)說：“馬上把我手上所有的湯臣集團(tuán)的股票（0258.HK）全部賣掉！”

　　事實(shí)上，拋掉湯臣的股票對(duì)于劉先生而言，已經(jīng)是遲早的事情?！凹词棺罱麳股市場(chǎng)相當(dāng)火熱，但是湯臣這兩年業(yè)績(jī)一直下滑，2006年年報(bào)出來以后，我就打算要拋掉手上的股票了?！?/P>

　　6月5日，上海市房屋土地資源管理局表示，湯臣集團(tuán)旗下子公司在其樓盤湯臣一品銷售過程中涉嫌價(jià)格虛高、捂盤惜售及虛擬交易自我炒作。湯臣一品于2005年10月開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)網(wǎng)上撤銷定金合同3套，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。

　　劉先生拋售湯臣股票的當(dāng)天下午，湯臣集團(tuán)就停牌了，次日湯臣集團(tuán)發(fā)布公告稱公司并不知悉引發(fā)調(diào)查的原因及根據(jù)，且集團(tuán)未曾違反任何相關(guān)法律及規(guī)定。

　　事實(shí)上，劉先生對(duì)于湯臣的悲觀符合目前絕大部分人的想法。湯臣集團(tuán)發(fā)布的2006年年報(bào)顯示，由于湯臣一品銷售不順，外加土地增值稅清算，集團(tuán)業(yè)績(jī)一落千丈，虧損5551萬港元。而湯臣集團(tuán)2005年?duì)I業(yè)額4.97億港元，比2004年減少35.1%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為2.28億港元，同比下跌48.6%。

　　作為近年來湯臣集團(tuán)的主要獲利項(xiàng)目，湯臣一品近兩年來在上海非但沒有取得集團(tuán)曾經(jīng)預(yù)期的業(yè)績(jī)，反而成為了申城是非最多的樓盤，伴隨著兩年的宏觀調(diào)控，開盤兩年的湯臣一品的每套房子的銷售都成為關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　開盤至今是非不斷

　　2005年11月4日，就在原湯臣集團(tuán)董事長(zhǎng)湯君年去世一周年之際，湯臣一品對(duì)外發(fā)售，每平方米11萬元的均價(jià)令人咋舌，更創(chuàng)出中國(guó)最貴公寓的記錄。開盤之際，湯臣總經(jīng)理徐彬甚至揚(yáng)言11萬元/平方米的單價(jià)依然便宜，“均價(jià)15萬元/平方米才是合理的價(jià)錢?！?/P>

　　雖然此前樓市火熱之時(shí)，滬上不乏單價(jià)四五萬元/平方米的樓盤熱銷，然而2005年6月的宏觀調(diào)控讓下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向了下坡路。2005年12月9日，發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年11月份上海房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，自8月份以來連續(xù)4個(gè)月跌幅居全國(guó)之首。

　　此后，關(guān)于湯臣一品究竟能不能賣出去便成為了滬上矚目的焦點(diǎn)，與此相伴的，則是湯臣方面一直咬牙堅(jiān)稱的“絕不降價(jià)”。

　　2006年11月9日，湯臣多次對(duì)外宣稱的希望整體出售的計(jì)劃落空，其為湯臣一品展開的全球公開招標(biāo)形式出售物業(yè)計(jì)劃宣布擱置，彼時(shí)，距湯臣一品開盤正好一年，賣出兩套。此后，湯臣一品又曝出因涉嫌虛假銷售接受了有關(guān)稅務(wù)部門的稽查，被要求提供原始資料、相關(guān)報(bào)表，但這一消息遭到了湯臣集團(tuán)的否認(rèn)。

　　今年1月，土地增值稅清算通知出臺(tái)對(duì)湯臣一品無疑是雪上加霜。由于土地增值稅采用累進(jìn)稅制的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)和增值幅度越大，稅收就越高，湯臣一品需要為此繳納50.82億元的土地增值稅。

　　湯臣集團(tuán)在去年的年報(bào)中也為此坦承，2006年業(yè)績(jī)下降的主要原因是土地增值稅清算通知的出臺(tái)。湯臣集團(tuán)為此撥備過往年度及回顧年度土地增值稅約2.458億港元。

　　巧合的是，在土地增值稅清算開始實(shí)施的今年2月1日，湯臣一品以14.21萬元/平方米的價(jià)格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己創(chuàng)下的13萬元/平方米的中國(guó)住宅最貴單價(jià)記錄。

　　售價(jià)高出土地成本26倍

　　事實(shí)上，與其說湯臣一品因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而受到眾多爭(zhēng)議，不如說根本上是因?yàn)殚_發(fā)商的暴利，引起了社會(huì)的不滿。

　　資料顯示，湯臣一品所在的“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X4-2地塊”，由湯臣集團(tuán)自上海富都世界有限公司手中獲取。湯臣為這一地塊總共付出7620萬美元，約6億元人民幣的土地代價(jià)。按照湯臣一品14.2萬平方米總建筑面積計(jì)算，湯臣一品的土地成本價(jià)應(yīng)該是4225元／平方米，是現(xiàn)在出售均價(jià)11萬元／平方米的3.8%。也就是說，湯臣一品的房?jī)r(jià)是此前的土地成本價(jià)的26倍。

　　在湯臣一品進(jìn)行全球招標(biāo)的時(shí)候，有分析師指出，以2005年湯臣集團(tuán)1800萬美元收購(gòu)余下20%股權(quán)的代價(jià)計(jì)算，當(dāng)時(shí)這一項(xiàng)目公司相關(guān)股權(quán)的合理估值已經(jīng)達(dá)到約2.65億港元，以此估計(jì)，即2005年湯臣一品項(xiàng)目的估值也僅約13億港元。湯臣集團(tuán)高層對(duì)此公開解釋，整體湯臣一品包括地價(jià)及建筑成本實(shí)際上為30多億元。但他同時(shí)也承認(rèn)，除了D棟保留出租以外，如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢，湯臣集團(tuán)約可套現(xiàn)高達(dá)80億元。

　　由于目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本絕大部分都不公開，本來就天價(jià)銷售的湯臣一品在被挖出樓板價(jià)以及實(shí)際成本后，暴利更使其成為眾矢之的，對(duì)于湯臣集團(tuán)的收益產(chǎn)生了直接的影響。

　　既不違法也不違規(guī)？

　　由于湯臣一品的買家至今身份不明，坊間眾多傳言稱其出售的三套住宅均有左右手游戲之嫌。

　　對(duì)于湯臣一品目前面臨的調(diào)查，上海市政府新聞發(fā)言人近日公開表示，“此次本市有關(guān)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和交易秩序的專項(xiàng)整治行動(dòng)重點(diǎn)在于，一是檢查和處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的捂盤惜售行為；二是依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)縱容雇傭銷售人員和工作人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)的行為；三是依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無證預(yù)訂預(yù)售、期房售后包租、拆零銷售等違法違規(guī)行為。”

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，日前建設(shè)部調(diào)查組已抵達(dá)上海，并對(duì)湯臣一品涉嫌違規(guī)進(jìn)行調(diào)查。報(bào)道稱，建設(shè)部的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)６月7日與上海市房屋土地資源管理局有關(guān)人員開了一天的會(huì)議，討論湯臣一品等3處樓盤存在違規(guī)嫌疑的問題。與此同時(shí)，6月8日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王世元在滬出席了上海市房屋土地資源局指揮（監(jiān)測(cè)）中心成立揭牌儀式。

　　毫無疑問的是，上海的房地產(chǎn)銷售的網(wǎng)上備案已經(jīng)相對(duì)十分成熟，對(duì)于交易統(tǒng)計(jì)也十分詳盡。在對(duì)于湯臣一品的調(diào)查中，即使能夠查出其高撤銷率，但是依然沒有辦法直接證明其有虛擬預(yù)定、捂盤惜售的動(dòng)機(jī)。換句話說，以政府現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，并沒有給開發(fā)商樓盤定價(jià)具有任何約束。從這個(gè)角度來講，湯臣一品的定價(jià)既不違法也不違規(guī)，所以其究竟將面臨怎樣的處罰尚不明朗。《國(guó)際金融報(bào)》

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