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    迄今，中央分三次批準(zhǔn)了浦東、濱海新區(qū)、重慶和成都四地為綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。在我們看來，上述四個(gè)地區(qū)，重慶是把試驗(yàn)區(qū)概念運(yùn)用得最好的一個(gè)。

    重慶的定位側(cè)重于“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”，肩負(fù)著以大城市帶動(dòng)大農(nóng)村的重任。重慶顯然是有備而來，在被批準(zhǔn)成為試驗(yàn)區(qū)之后，重慶先后收到了來自國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行，以及鐵道部、中石油、中石化送去的戰(zhàn)略合作“禮包”，這些大禮包總值超過3000億元。其中，國家開發(fā)銀行與重慶市簽訂了1400億元的貸款合作協(xié)議；工行、建行、農(nóng)行、中行、農(nóng)發(fā)行的重慶分行和重慶市商業(yè)銀行，也以協(xié)議方式準(zhǔn)備向重慶提供1000億元信貸。

    在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控背景之下，重慶今年能借著試驗(yàn)區(qū)的東風(fēng)，迅速地聚集了大量金融資源，為本地區(qū)發(fā)展做好了資金準(zhǔn)備，這在全國來說都是令人側(cè)目的事情。應(yīng)該承認(rèn)，重慶借用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地規(guī)劃的概念是相當(dāng)成功的。

    從重慶的做法來看，在基本思路上并沒有脫離當(dāng)前中國地方政府發(fā)展的模式，走的還是利用土地、搞土地財(cái)政的路子。關(guān)于如何利用試驗(yàn)區(qū)的特殊地位，重慶市官方人士表示，土地使用政策便是重慶市發(fā)展面臨的主要問題之一，現(xiàn)在國土資源部對(duì)土地使用監(jiān)管非常嚴(yán)格，但重慶需要在土地使用上闖出一條新路。據(jù)透露，在試驗(yàn)區(qū)背景下，地方政府可能有權(quán)制定一些突破上述模式的土地使用政策。如在保證耕地總量不減少這一紅線的前提下，希望國家允許重慶市對(duì)轄區(qū)內(nèi)的用地指標(biāo)進(jìn)行跨區(qū)縣調(diào)整。

    在這一思路下，重慶市可以將偏遠(yuǎn)區(qū)縣的用地指標(biāo)調(diào)整到主城區(qū)周邊，即目前規(guī)劃的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，并可能通過在偏遠(yuǎn)區(qū)縣開荒來進(jìn)一步擴(kuò)大“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的可用地總量。這意味著，重慶市可以通過這種置換方式來迅速擴(kuò)大城市區(qū)域的面積，也就是迅速擴(kuò)大有利用價(jià)值的土地資源的數(shù)量。

    重慶市的這種格局，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，無疑是一個(gè)極佳的機(jī)會(huì)，也必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)資金向重慶市的大量投入。現(xiàn)在，銀行和大型國企已經(jīng)承諾注入3000億元的金融資源，隨之而來的其他金融資源的聚集，其規(guī)模也將十分可觀。在這種情況下，重慶市的土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格可以肯定將會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。這可以稱之為“試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)”。

    從實(shí)際情況看，重慶市的地價(jià)和房?jī)r(jià)迅速顯示了這種“試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)”。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》對(duì)重慶市房地產(chǎn)界認(rèn)同度較高的幾個(gè)新樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在過去幾天中，這幾家新樓盤的價(jià)格，每平方米售價(jià)上漲幅度多在200－700元之間，其中一個(gè)樓盤近期的價(jià)格上漲900元，上升幅度超過20%。重慶市目前的每平方米房屋均價(jià)是3190元；6月份，重慶市北部經(jīng)開區(qū)、北部高新區(qū)、渝中區(qū)的住房成交均價(jià)（套內(nèi)）分別為4881元、3855元和3981元。

    重慶房?jī)r(jià)上漲的背后是地價(jià)暴漲。在過去的3個(gè)月時(shí)間里，重慶市土地價(jià)格上漲幅度超過100%。以重慶市江北城為例，該區(qū)域在開發(fā)初期，去年該地區(qū)土地價(jià)格開始上漲，升到了每畝500萬元；今年3月，價(jià)格升到了每畝870萬元，有的地塊價(jià)格甚至超過了每畝1000萬元。

    在我們看來，地價(jià)房?jī)r(jià)迅速上漲的趨勢(shì)，是值得重慶市警惕的。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)是重慶面臨的長(zhǎng)期任務(wù)，在未來10年內(nèi)，重慶還要指望著這些土地資源來完成400萬人的城市化呢。如果地價(jià)房?jī)r(jià)大漲，400萬農(nóng)民將無法承受高昂的城市化代價(jià)。重慶市官員不久前還在宣傳重慶市去年控制商品房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)，但在地價(jià)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭面前，這種控制恐怕難以維持。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    土地價(jià)格以及房地產(chǎn)價(jià)格，是一切城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)成本，它們的上升必將抬高所有城市經(jīng)濟(jì)的成本門檻。重慶必須高度關(guān)注，重慶的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌還未啟動(dòng)，便成了地價(jià)先行、房?jī)r(jià)先行！