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    陳新軍的愿望始終沒有實現(xiàn)。去年5月他就開始計劃買房，但深圳房價一路上漲，陳企望房價有所回落再買。他一直寄希望于是時正在密集實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策能有所成效。但是伴隨上調(diào)貸款利率、收緊信貸、國六條、90/70政策而來的，卻是深圳房價的逐月上漲，廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2006年深圳全市商品房均價9384元每平方米，較上一年上漲25.3%。進入2007年，深圳房價漲勢更猛，根據(jù)深圳國土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)，2007年前4個月，深圳房價同比上漲38.9%，較去年全年漲幅達到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均價達到11339元/平方米。

　　陳新軍仍然在等待去年實施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策能令房價有所回落，尤其是去年5月29日公布的90/70政策 (建筑面積在90平方米以下的住宅，要占總建筑面積的70%以上)，總供應套數(shù)的增加能否使房價回落？

　　陳新軍的企望可能會落空，記者調(diào)查顯示，正是因為90/70政策的實施，今年深圳房價將繼續(xù)大幅度上漲。

　　深圳房價統(tǒng)計亂象

　　由于統(tǒng)計口徑不一，2007年前5個月深圳房價到底上漲多少？不同的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有不同的結論。4月17日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2007年一季度房地產(chǎn)市場運行情況》報告顯示，深圳市一季度房價上漲10.7%，漲幅在全國70個大中城市中仍舊高居榜首。

　　而即便是10.7%的漲幅，在其他統(tǒng)計部門來看仍然是相對溫和的。根據(jù)深圳國土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)以及多家地產(chǎn)中介及研究機構的監(jiān)測、統(tǒng)計，深圳2007年前4個月房價實際漲幅遠超過發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)。

　　自2006年下半年以來，深圳市國土房產(chǎn)局對一手房、二手房交易采取了公示制度。在深圳國土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上每天都會公布全市及各區(qū)的一手房、二手房房屋成交面積、套數(shù)、均價等信息。中原地產(chǎn)深港研究中心根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，2007年前4個月，深圳房價比去年同期上漲38.9%，較去年全年漲幅達到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均價達到11339元/平方米。

　　由于歷史原因，深圳房地產(chǎn)一直有關內(nèi)與關外之分，關內(nèi)(羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū))相當于深圳的市區(qū)，關外(鹽田區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū))相當于郊區(qū)。近兩年，由于深圳關內(nèi)土地供應日漸減少，新推出的住宅用地集中于關外的寶安、龍崗兩區(qū)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前4個月寶安、龍崗兩區(qū)新推的住宅項目面積、套數(shù)分別占深圳全市的75%、69%。世聯(lián)地產(chǎn)集團代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉表示：由于深圳關內(nèi)無地供應，深圳正著力打造寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)，區(qū)內(nèi)配套已相當完善，另外深圳地鐵1-5號線的規(guī)劃已于兩年前公布，全面覆蓋深圳關內(nèi)、關外，寶安、龍崗作為主要住宅供應的區(qū)域，房價不斷上漲，而關內(nèi)受無地供應的影響，房價更是大幅上漲。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年前4個月，寶安區(qū)的一手商品房成交均價已達到10963元/平方米，較去年同期增長31.8%，龍崗區(qū)的一手商品房成交均價已達到7921元/平方米，較去年同期增長22.7%。同期，關內(nèi)的福田區(qū)的均價達到15739元/平方米，增長13.7%，南山區(qū)的均價達到13426元/平方米，增長10.8%。

　　90/70政策致供應量階段性下降

　　深圳綜合研究院研究員周旭認為：90/70政策的實施，導致今年深圳住宅供應量階段性劇減，加大了供需矛盾，是導致房價迅速上漲的直接原因。

　　深圳多家開發(fā)商對記者表示，90/70政策導致了供應量的階段性劇減。開發(fā)商介紹，90/70政策正式公布是去年5月29日，但事實上，由于相關部門已經(jīng)在去年春節(jié)過后因為這一預期政策而停止了房地產(chǎn)項目的審批。在90/70政策出臺之后，政府職能部門及開發(fā)商都在等待90/70政策具體實施細則的出臺，一個月后深圳在全國率先出臺了實施細則，即每一個住宅項目要求做到90平方米以下戶型占總量的70%以上，由于深圳的這一細則比建設部解釋90/70政策是按城市總量控制的要求要嚴格得多，開發(fā)商又開始猶豫，希望深圳政府能改成按總量控制而非針對每個項目。直到去年9月份，開發(fā)商才從深圳政府方面獲得明確信息，仍以單項目控制。此后，開發(fā)商所有未通過報建的項目都必須依照90/70政策修改規(guī)劃、設計。

　　深圳一家開發(fā)商對記者表示，90/70政策使得在2006年初的項目推遲了半年到一年的時間。中原地產(chǎn)深港研究中心研究員吳翠華表示，一般住宅項目從報建到推出一期項目的時間是12-18個月。90/70政策使一部分項目未能順利在2007年上半年推向市場，從而加劇了市場供應緊張，導致房價迅速上漲。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年前4個月深圳全市新推住宅項目41個，新增住宅14460套，150萬平方米，同比去年分別減少21.7%和17.7%，今年前4個月深圳住宅供需比0.65：1。吳翠華表示，在深圳供需相對平衡的2002-2005年，深圳住宅的供需比約在1.2：1，今年前4個月的供需比增加了一倍，即便是2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96：1。深圳一家開發(fā)商對記者表示，該開發(fā)商在3月份推出200多套房子，有超過2000人排隊認購。

　　對于是否因為90/70政策導致深圳住宅供應階段性緊缺，深圳國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)研究中心的王鋒所長則并不認同，但他并未對此疑問做出回應。

　　90/70政策后市難抑房價

　　事實上，90/70政策不僅加劇了深圳今年商品房供應的緊張，而且在執(zhí)行90/70政策時，深圳在新批住宅用地中打包保障性用房的做法也將加劇未來房價上漲。自去年下半年實施90/70政策以來，深圳國土房產(chǎn)部門要求，對于公開招拍掛的土地除了要求單項目90平方米以下的戶型占70%以外，開發(fā)商還必須建設占項目總量15%面積的住宅無償交給政府。

　　深圳住宅用地供應少是深圳房價上漲的重要原因。今年前5個月，深圳僅僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日兩宗地還流拍。流拍的原因是，地塊相對較偏、90平方米以下戶型要求達到95%以上、標價過高，而且其中包含有15%的面積須無償交給政府。盡管如此，由于深圳住宅用地供應緊張，在今年深圳市寶安區(qū)3月30日掛牌的兩宗住宅用地，有金地、萬科、振業(yè)、城建等多家開發(fā)商爭奪，最近金地以高出底價2億獲得，兩宗地可售商品房的樓面地價分別達到6718.6元/平方米、7125.41元/平方米。而業(yè)內(nèi)人士估算，其住宅成本價將突破9000元，如果加上要無償提供給政府15%的總面積，其住宅成本價將超過萬元，這一成本已與今年前4個月寶安區(qū)商品房銷售均價10963元/平方米相差無幾。

　　周旭分析認為，當前深圳市政府將保障性用房打包在市場性的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商拿地價格并未因此降低，而且需要負擔15%的住宅建設無償交給政府，這些成本無疑最終要轉(zhuǎn)嫁給購房者，如果此項政策執(zhí)行下去，小戶型因為面積較小總價會少一些，但是小戶型住宅受成本升高影響，即便形成較充分供應，單位面積房價也不會下降。來源：經(jīng)濟觀察報