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    （同題異地·上海ＶＳ北京ＶＳ深圳ＶＳ杭州）
　　９月２２日，浙江省第１３屆房地產(chǎn)博覽會在杭州和平會展中心和世貿(mào)中心同時開幕。１１８家參展商共展出１５４個樓盤。

　　９月５日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》印發(fā)。一般認為，此輪土地調(diào)控既是一場對土地既有問題的縱深“革命”，也是一次針對房地產(chǎn)行業(yè)的“源頭治理”。
　　盡管這次調(diào)控針對的是工業(yè)用地價格，不過，許多人包括業(yè)界人士，都會集體無意識地遙望房地產(chǎn)市場。

　　作為中國樓市“地標級”城市的北京、上海、深圳、杭州，它們在工業(yè)用地控制、房地產(chǎn)市場變化等方面出現(xiàn)的顯性或隱性的動態(tài)，值得關(guān)注

　　北京

　　開發(fā)商沉默的背后

　　一條消息被誤讀，背后顯現(xiàn)的對地價的擔憂心態(tài)，未必是杞人憂天

　　與上次調(diào)控政策公布之時一群業(yè)界大腕爭先恐后地發(fā)表解讀、異議的場面不同，這一次，北京房地產(chǎn)的業(yè)界大腕們普遍靜悄悄。

　　地產(chǎn)大腕任志強９月１８日在博客中表示，“５月１７日‘國六條’發(fā)布之前，確實有領(lǐng)導(dǎo)專門到我（公）司辦公室約見一群地產(chǎn)公司的‘大佬’們，誠心告誡我們要努力維護房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)形象，注意自己的言行。于是就有了上?！保埃保啊瘯h的閉門和所謂文件細則出臺之后的‘禁聲令’之說。其實要害不在于是否有人讓說與不讓說，而在于人們是否想說什么，想說給誰聽？”

　　該文值得玩味，尤其是后兩句“想說什么，想說給誰聽？”    

　　國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春９月上旬針對“工業(yè)用地價格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標題中竟解讀成了“土地價格將出現(xiàn)５０％的上漲”。誤讀消息公布后，引發(fā)北京市場進一步恐慌。９月１１日，甘藏春司長在接受采訪時緊急辟謠，市場情緒這才回復(fù)平穩(wěn)。

　　有人士表示，盡管標題有誤，但在最早的誤讀稿件文章中，也指的是“工業(yè)用地價格”，但現(xiàn)在市場各界人心浮動，都不約而同地在預(yù)估新政對“地價”的影響。由這個集體無意識的誤讀風波中，可見市場各方在地價問題上的心態(tài)。

　　誤讀背后的對地價的擔憂心態(tài)，未必是無的放矢、杞人憂天。地價的決定因素有二：供應(yīng)量與供應(yīng)價。這兩個因素都面臨一些變數(shù)。

　?。乖拢保谷?，國土資源部規(guī)劃司負責人表示，目前國土資源部已與有關(guān)部門協(xié)商，從２００７年開始，將在原有建設(shè)占用農(nóng)用地和耕地計劃指標上，加上建設(shè)占用未利用地這項指標。兩項合起來組成新增建設(shè)用地計劃指標。

　　業(yè)界解讀，該政策影響頗大，實際蘊涵著土地供應(yīng)量的問題。目前，土地部門計劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開辟新路。比如圍海開發(fā)灘涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以２０甚至３０平方公里的規(guī)模在圍海，實際上是建設(shè)工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)在，這些未利用地如一起納入監(jiān)管范疇的話，一些工業(yè)項目的用地量必然就要重新回到新增建設(shè)用地計劃指標，現(xiàn)在用地計劃指標一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會影響到其他用地的份額。

　　近期，國土資源部耕地保護司司長潘明才表示，我國新增建設(shè)用土地有償使用費繳納標準將提高一倍。標準的提高，可以加大城市規(guī)模擴張的經(jīng)濟約束。針對一些地方新增建設(shè)用地不依法報批，國土資源部明確規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。

　　有開發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺的土地政策的效果來看，地價還是受到了一定的影響。

　　該開發(fā)商以其在北京順義區(qū)的項目舉例說，２００１年的時候，順義區(qū)包含拆遷和土地出讓金的熟地價格約為２０萬元畝，現(xiàn)在相同地段大概漲到了１５０萬元畝。此外，加上人員工資、建筑原材料、項目配套費用的增加以及財務(wù)、管理等費用，房屋成本在每平方米３０００元到４０００元左右。在目前的市場環(huán)境下，相信不會有開發(fā)商賠本出售，一些漲價因素都會轉(zhuǎn)嫁到房價中。

　　通過具有人氣指標意義的房展來看，房價依然火爆。９月中旬，北京秋季房展開幕。據(jù)組委會統(tǒng)計，開幕首日有３．５萬人次到場，成交２８８套，面積達３．２萬平方米，套均面積１１０平方米，成交金額２．５１億元，成交均價為７９００元平方米。而今年春展首日則有５．３萬人次入場，當天成交５２７套，面積達６．１萬平方米。

　　對于“秋展”的表現(xiàn)，有市場人士認為，主要是現(xiàn)在市場供應(yīng)不足，很多項目無房可售，不少項目一開盤就銷售一空，價格并沒有出現(xiàn)任何走軟的跡象，很多具有可比性的項目比去年甚至年初又有了一定的漲幅。

　　上海

　　用地模式會有新變

　　新增建設(shè)用地“漲價”，對上海用地模式會產(chǎn)生影響，但對商品房市場影響不會太大

　　臨近樓市銷售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩(wěn)。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，僅９月２５日一天，新開房源就有７個，推出１１２４套，面積１５萬多平方米。當天，共預(yù)售各類商品房７１０套，面積７．４６萬平方米。易居研究院的數(shù)據(jù)同時表明，９月上海平均每周成交面積３５．２萬平方米，與８月相比增長２４．３％。隨著“十一”黃金周臨近，眾開發(fā)商加快了推案速度，顯示對黃金周假日樓市信心不減。

　　近期，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段接二連三。本月初發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴把土地“閘門”。雖是工業(yè)用地，不過部分消費者仍心存疑慮：對于上海這個土地稀缺城市而言，這一政策會不會導(dǎo)致“地荒”，造成房地產(chǎn)市場異常波動？

　　“這項政策更多指向政府部門，應(yīng)該不會對市場產(chǎn)生影響?！鄙虾７康鼐钟嘘P(guān)人士明確表示。無論是明確土地管理和耕地保護的責任、切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，還是規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，抑或強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查、嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為，“從根本上說，都是對地方政府加強約束，進一步明確政府責任，規(guī)范土地管理行為。”

　　就土地審批制度而言，原來分批次審批，“上海一年可報審兩三次”，如今，一年只能審批一次?！斑@意味著，用地計劃性必須增強。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀調(diào)控，減少違法用地現(xiàn)象發(fā)生?！倍~征收土地出讓金并實行“收支兩條線”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，７０％作為土地成本補償，落實到實際操作的區(qū)縣；３０％除卻農(nóng)業(yè)開發(fā)費等必需費用外，基本用于城市開發(fā)、城市建設(shè)。“上海在這方面比較規(guī)范，用于城市建設(shè)的費用‘五五分成’，由市區(qū)兩級分管，市級費用均由城投公司統(tǒng)一管理，以保證‘?？顚Ｓ谩！?/P>

　　該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)關(guān)注度不高，“今后大收大支，可能會有所改善?！贝舜握咧?，“三農(nóng)”問題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護耕地、保障農(nóng)民權(quán)益十分重要。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，才是健康、可持續(xù)的發(fā)展之道?！睋?jù)透露，上海房地局準備與社保系統(tǒng)銜接，重新設(shè)計與土地審批有關(guān)的農(nóng)民保障問題。

　　新增建設(shè)用地的土地有償使用費，也是關(guān)注重點。據(jù)估算，調(diào)整后，中央和地方實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費將提高１倍。“浦東新區(qū)為一等地區(qū)，此項費用將從每平方米７０元調(diào)整為１４０元?！本褪钦f，什么也沒建，光土地就需每畝“砸”進９萬多元，這無疑提高了開發(fā)成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產(chǎn)業(yè)類及城市建設(shè)用地，“對商品房市場影響不會太大”。

　　“這是政府從房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)類調(diào)控的重要手段?！迸c此相應(yīng)，工業(yè)用地出讓實行最低價政策，也表示產(chǎn)業(yè)類用地價格上升，這就要求上海引進產(chǎn)業(yè)項目時，須加強產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，明確投資強度。

　　“新增建設(shè)用地‘漲價’，對上海用地模式也會產(chǎn)生影響。”業(yè)內(nèi)人士表示，原先土地成本低，可實行擴張式發(fā)展，如今必須算賬，也許盤活存量更合算。這對商品房用地更明顯?！锻ㄖ烦雠_之前一個月，萬科集團以超過１７億元的總價完成對浙江省級房地產(chǎn)集團——南都集團的整體收購，不僅獲得南都房產(chǎn)６０％的權(quán)益，還擁有南都集團在上海、江蘇的剩余地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有知情人士表示，“萬科并購南都，最主要的獲益就是土地。”

　　此前市場傳言說，部分小開發(fā)商頂不住政策壓力，開始“吐地”，而一些有錢沒地的大開發(fā)商趁機加緊吞并、擴張。這一傳言并未得到官方認可，“至少與此次《通知》關(guān)系不大”。上海金地·格林世界總經(jīng)理劉炎平也明確表示，“政策對我們公司和項目沒有原則性影響。”

　　盡管《通知》與房價關(guān)聯(lián)不大，不過，近年來，國家在房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，在上海得到了體現(xiàn)。這個房價漲幅曾高居全國城市前列的大城市，今年漲幅得到大幅控制。最新的國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，８月，新建商品住房銷售價格同比上漲７．１％，漲幅比上月高０．４個百分點。在全國“漲”聲一片中，下降的城市只有上海，降幅為２．２％。

　　上海市房地局負責人近日在向建設(shè)部調(diào)研組匯報時稱，１—８月，上海新建商品房投資規(guī)模保持平穩(wěn)；商品房成交面積保持平穩(wěn)；商品房成交價格同比穩(wěn)中略降，環(huán)比保持平穩(wěn)；存量住房成交價保持平穩(wěn)，成交面積穩(wěn)中有降。

　　對于土地緊縮與房價間的關(guān)系，搜房網(wǎng)一項調(diào)查顯示了網(wǎng)民的意見。四成網(wǎng)民認為，現(xiàn)在上海土地供應(yīng)充足，選擇“嚴重地荒”的僅占３．７７％；且有六成多網(wǎng)民對“高地價引起高房價”一說表示，“有一定關(guān)系但不起絕對作用”。

　　看來，網(wǎng)民的看法與政府倒是不謀而合：希望平穩(wěn)。

　　深圳

　　地根正被收緊規(guī)范

　　受頻頻出臺的政策影響，深圳市民對房價走低充滿期待

　　在深圳市委書記李鴻忠對深圳未來發(fā)展的擔憂中，“土地、空間有限，按照傳統(tǒng)速度模式難以為繼”，位列其所言四大“難以為繼”之首。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局介紹，２００４年，深圳建設(shè)用地面積為８３９．４２平方公里，大大超出了《深圳市土地利用總體規(guī)劃（１９９７—２０１０）》確定的２０１０年建設(shè)用地總量６２２平方公里。

　　如何對現(xiàn)有土地進行更加有效的管理，支持深圳經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，成為深圳急需解決的問題。

　　今年６月，深圳出臺《深圳市人民政府關(guān)于進一步加強土地管理推進集約用地的意見》，通過按容積率分段累計計收地價、加大對閑置土地處理程度、積極推進舊改工作、加強空間資源開發(fā)利用等多種手段，促進節(jié)約用地、集約用地。

　　９月５日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》下發(fā)，在進一步嚴格土地管理、加強土地調(diào)控方面作出了更加具體的規(guī)定。這，無疑為深圳更加有效地規(guī)范管理土地、收緊地根、實現(xiàn)土地利用方式轉(zhuǎn)變提供了指導(dǎo)。

　?。乖拢保等?，深圳市首次招標出讓位于該市龍崗、寶安兩區(qū)的６塊居住用地。６塊地集中推出，在深圳歷史上前所未有。業(yè)內(nèi)人士認為，這體現(xiàn)了深圳從土地供應(yīng)源頭進行宏觀調(diào)控、穩(wěn)定市場的決心。

　　據(jù)透露，深圳市近期將再次推出第二批出讓地塊。自２００７年起，深圳還將停止產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓，全面實行產(chǎn)業(yè)用地的招標拍賣掛牌出讓。

　　深圳還將盡快推進新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，以確保重大項目建設(shè)盡快落實。同時，將成立土地利用計劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)助進行下一年度土地利用計劃的編制，制訂土地利用計劃管理辦法。

　　對于符合規(guī)定的建設(shè)項目用地，深圳將建立嚴格的建設(shè)用地審查報批制度：由市國土資源局擬定報批方案，經(jīng)市政府、廣東省國土資源廳、國土資源部的層層審批，獲準后，方可辦理規(guī)劃及用地手續(xù)。

　　與土地利用方式的轉(zhuǎn)變相應(yīng)的是，地產(chǎn)商們也在開始思變。

　?。玻埃埃赌?，土地調(diào)控政策相對集中，“國六條”出臺、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地督察制度設(shè)立、新增建設(shè)用地使用費標準調(diào)整、土地招標拍賣掛牌出讓規(guī)范的實施，以及此次《通知》的出臺，這一系列政策的實施，不斷加大宏觀調(diào)控力度，無疑會在市場上產(chǎn)生相應(yīng)影響。

　　對于深圳市９月１５日的６塊土地招標出讓，有市場分析人士認為，成交的樓面地價價格都在３０００元左右。相對于該市上月舉行的拍賣會上寶安新中心區(qū)一宗地塊樓面地價賣出６０００余元平方米，“調(diào)控效果很明顯”。

　　深圳某在售項目負責人表示，今年調(diào)控不同于往年，“不能對‘金九銀十’寄予太多希望”。他認為，在政府宏觀調(diào)控的系統(tǒng)面前，如果房價持續(xù)漲幅過高，必然“又有新的更嚴厲的調(diào)控政策出臺”。

　　有開發(fā)商認為，新政帶給開發(fā)商的不僅僅是利潤問題。由于《通知》出臺帶來的地價上揚，以及在宏觀調(diào)控影響下市民對樓市的進一步觀望，它將有可能引發(fā)地產(chǎn)商在深圳市場格局上的變化。

　　在宏觀調(diào)控的影響下，不少樓盤定價更加謹慎。一些地產(chǎn)商的關(guān)注點開始了從高房價到高性價比的轉(zhuǎn)變——盡量控制房屋總價，同時提高樓盤性價比。

　　據(jù)深圳媒體調(diào)查，受頻頻出臺的政策影響，該市市民對房價走低充滿期待。近半數(shù)被訪者預(yù)期房價將下跌三成，一位家住羅湖區(qū)的女士表示“買房有希望了”。

　　同時，市民對房產(chǎn)消費普遍觀望，在調(diào)查中，７２．０４％的受訪人表示觀望期會超過一年。

　　專家推斷，新土地政策的實行，短期內(nèi)將可能引發(fā)房地產(chǎn)市場價格波動。但從長期來看，則有利于推動住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，促進人們住房觀念更加理性。

　　杭州

　　商品房促銷勢頭猛

　　目前在杭州土地市場上，外資、房產(chǎn)大腕、本土開發(fā)商競爭十分激烈

　　歷時４天的浙江省第１３屆房博會本周一落幕。由于正值浙江房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型調(diào)整期和國家進一步加強房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控期，這屆房博會受到廣泛關(guān)注。房博會共預(yù)定和簽訂購房合同１２１８套，成交均價為６６１６元平方米，與上屆相比，人氣和成交均價均有微漲。

　　從本次房博會參展企業(yè)的價格體系看，杭州樓盤已進一步呈現(xiàn)出差異化。不同品質(zhì)、不同檔次、不同區(qū)位的樓盤，房價差別進一步明顯，區(qū)位好的市中心樓盤、品質(zhì)好的品牌企業(yè)開發(fā)的樓盤受到歡迎，房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有升，而區(qū)位較差的、品質(zhì)一般的或者無明顯特色的樓盤價格略有下降。

　　房博會主辦方為浙江省建設(shè)廳，吸引了眾多房企爭相出場。今年房博會比去年提前了近一個月。從６月開始，很多原定夏初推出的樓盤調(diào)整了上市計劃，紛紛以“繼續(xù)深入客戶積累”等基調(diào)，回避延期開盤的尷尬。事實上，許多房企主管銷售的負責人按兵不動：與其在強勢政策剛出、樓市信心失落值的頂峰階段冒險推出樓盤，不如等到風平浪靜。

　　當然，９月未必真的“風平浪靜”。

　?。乖拢慈眨蓢彝鈪R管理局和建設(shè)部共同發(fā)出《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，加強外資購房結(jié)匯時的審核，對外資投機炒樓的５條主要途徑實施了有針對性的審核規(guī)定，直指外資投機炒樓；９月５日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》下發(fā)，明確地方政府調(diào)控土地的責任，提高土地使用成本，給投資降溫，意在嚴把土地“閘門”，加強土地調(diào)控；次日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局三部委聯(lián)動，在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?，重點打擊對象包括捂盤惜售、囤積房源等６類違法違規(guī)行為。

　　有意思的是，杭州市房管局官方網(wǎng)站透明售房網(wǎng)統(tǒng)計表明：９月４日至９月１０日這一周，杭州八大房產(chǎn)區(qū)塊一周成交５５４套房源，與前一周的３６７套相比，增加近５１％；預(yù)定４４２套房源，比前一周的４０２套略有增加。

　　當國家針對地產(chǎn)泡沫的調(diào)控手段步步跟進時，迎合購房實際需求的旺季促銷更層出不窮。杭州在售樓盤于９月伊始就開始促銷，如西子·郁金香岸、同城印象·隨園、華立·爵士風情等樓盤，紛紛推出針對教師的優(yōu)惠活動。

　　促銷雖猛，但未必立竿見影，觀望氣氛依舊濃厚，除了新開樓盤當日出現(xiàn)大量預(yù)定數(shù)字，往往后續(xù)乏力。以城西一家樓盤為例，上半年開盤還能帶動連續(xù)３天到一周左右的銷售量，現(xiàn)在就只能靠暗中組織客戶集中簽約，來營造開盤旺銷局面了。

　　目前在杭州土地市場上，外資、房產(chǎn)大腕、本土開發(fā)商競爭十分激烈。８月，杭州新華路的商業(yè)旺地出讓，居然經(jīng)過了１０２輪的持久戰(zhàn)才落定。不少杭城開發(fā)商把眼光投向了省外。而一旦本地有稀缺旺地亮相，勢必激發(fā)強烈關(guān)注。

　　除了省房博會，近一個月來被業(yè)內(nèi)議論最多的話題就是：杭政儲出２００６２０號地塊。杭州人把它稱作“杭汽發(fā)地塊”。連杭州市國土部門相關(guān)人士都承認，這地塊有新“地王”之相，是杭州１９９９年實行土地招拍掛以來出讓起價最高的。盡管該地塊在８月底才進入掛牌出讓程序，但早在杭州市政府宣布地塊原所有者杭汽發(fā)集團將遷移郊區(qū)另址后，就先后有十余家地產(chǎn)商探訪這塊抬頭就能看到杭州市政府辦公大樓的土地。

　　杭汽發(fā)地塊是杭州第一批２６家企業(yè)搬遷后騰出的首塊進入公開出讓程序的土地，離市政府不遠，坐擁市中心武林商務(wù)圈、西湖文化廣場、運河景觀等多個“概念”。該地塊旁邊的白馬公寓，其二手房掛牌價已達２萬元平方米左右。近年來，杭州市中心范圍內(nèi)公開出讓的宅地占地面積一般都在幾十畝以下，這樣大規(guī)模的市中心地塊適合開發(fā)成高品質(zhì)高檔次的住宅小區(qū)。因此，該地塊走向備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。一些急需地塊的本地開發(fā)商已表露拿地意向，更有傳聞?wù)f幾家知名境外開發(fā)商多次來此考察。杭州本地實力排名第二的濱江房產(chǎn)集團，也公開表示參與拍地。

　　該地塊自９月１４日上午８點半掛牌報價。由于地塊體量較大，需要巨額資金，報名競價的本地企業(yè)并不多。很多人都在等著９月２９日下午２點半掛牌報價的截止時。那時，杭州新“地王”應(yīng)該揭曉了。來源：華東新聞