下游數(shù)據(jù)

中國(guó)房地產(chǎn)投資＂秋至＂？

2006年09月18日08:31   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》杰夫•代爾(Geoff Dyer)2006年9月18日上海報(bào)道:盡管中國(guó)仍然強(qiáng)勁吸引著大量的外國(guó)投資，但過(guò)去一年，該國(guó)許多領(lǐng)域?qū)ν赓Y的熱情已明顯降低。對(duì)于外資收購(gòu)某些中國(guó)機(jī)械企業(yè)，中國(guó)政府已發(fā)出反對(duì)信號(hào)，此外它還給海外傳媒公司設(shè)置了新的限制。

    如今，房地產(chǎn)投資者發(fā)現(xiàn)自己也被推到了前沿。由于擔(dān)心過(guò)度投資導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，中國(guó)政府7月份宣布了一套新舉措，針對(duì)有意購(gòu)買房產(chǎn)的外國(guó)買家做出規(guī)定，這些措施的詳細(xì)內(nèi)容已于近期公布。

    新規(guī)定針對(duì)的不僅是個(gè)人，也包括企業(yè)買家。目前，任何有意在中國(guó)大陸置業(yè)的個(gè)人，必須證明他們已經(jīng)在中國(guó)居住了12個(gè)月以上，而且所購(gòu)住宅或公寓將做個(gè)人使用――此項(xiàng)舉措針對(duì)的顯然是許多海外華人，特別是香港人和臺(tái)灣人，他們一直是上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中活躍的投機(jī)者。

    打算投資價(jià)值超過(guò)1000萬(wàn)美元項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)，必須預(yù)先提供50%的資本金――高于此前要求的35%。企業(yè)還必須表明它們?cè)谌A常駐，這加大了使用離岸工具的難度――這種做法在外國(guó)投資者中一直頗為盛行。

    上述新規(guī)定出臺(tái)的同時(shí)，中國(guó)外匯監(jiān)管機(jī)構(gòu)也表示，它將更嚴(yán)密地監(jiān)控外國(guó)投資者房地產(chǎn)交易利潤(rùn)匯回的情況。

    這些規(guī)定引發(fā)了兩個(gè)問(wèn)題：為什么針對(duì)的是外國(guó)投資者？這種變化會(huì)有什么影響？從表面上看，這些舉措似乎讓人感到驚訝，因?yàn)橥鈬?guó)人僅占房地產(chǎn)投資中很小的一部分。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中大范圍投資熱潮的一部分，中國(guó)的房地產(chǎn)投資大幅升溫：今年上半年，房地產(chǎn)投資上升24%，達(dá)到7690億元人民幣（合969億美元）。不過(guò)，盡管外國(guó)投資增長(zhǎng)了34%，也仍然只有191億元人民幣，約占投資總額的3%。

    然而，除了這些公開的數(shù)字，當(dāng)局頒布新規(guī)定還有另外兩個(gè)理由。實(shí)際外國(guó)投資也許相對(duì)較低，但計(jì)劃投資額在去年出現(xiàn)了爆炸性的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle)表示，今年前6個(gè)月，外國(guó)投資者計(jì)劃向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投入300億美元――相當(dāng)于去年該領(lǐng)域外國(guó)直接投資總額的半數(shù)。

    其中有些投資也許不會(huì)落實(shí)，但隨著中國(guó)的外匯儲(chǔ)備增至近1萬(wàn)億美元，以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，這種規(guī)模的房地產(chǎn)投資前景，可能是推動(dòng)新規(guī)定出臺(tái)的因素之一。

    深圳聯(lián)合證券(United Securities)房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚晉華表示，由于金融市場(chǎng)的高流動(dòng)性以及人民幣升值預(yù)期，國(guó)外熱錢加速流入，推高了房地產(chǎn)價(jià)格，也降低了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的效力。

    北京的中國(guó)社科院(China Academy of Social Sciences)房地產(chǎn)專家尹中立表示，外國(guó)投資的增加，將加大政府收緊該領(lǐng)域信貸的難度。他指出，外資有著強(qiáng)大的示范效應(yīng)，這會(huì)對(duì)中國(guó)投資者造成心理影響。

    一些觀察人士認(rèn)為，這些新政的背后存在著政治動(dòng)機(jī)。在對(duì)外資進(jìn)行限制之前，政府今年曾出臺(tái)一系列規(guī)定，以求把開發(fā)商的注意力從豪華住宅中轉(zhuǎn)移開。其中一條規(guī)定要求，套型建筑面積90平方米以下的新建住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，多數(shù)分析人士認(rèn)為該規(guī)定不切實(shí)際。

    “迄今為止已出臺(tái)的政策均未能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是轉(zhuǎn)移人們注意力的一種策略，”上海一位專門從事房地產(chǎn)交易的外國(guó)律師表示，“由于缺乏足夠多的、人們負(fù)擔(dān)得起的基本住宅，引發(fā)了大量政治方面的緊張情緒。”

    目前尚不清楚上述新規(guī)定是否會(huì)產(chǎn)生重大影響。與政府出臺(tái)的其它房地產(chǎn)行業(yè)降溫措施一樣，關(guān)鍵問(wèn)題在于地方政府施行這些規(guī)定的嚴(yán)格程度，而地方政府的利益并非總是與中央政府的利益一致。

    對(duì)于個(gè)人而言，最初的跡象是這些規(guī)定正在得到實(shí)施。有傳聞稱，香港居民在大陸購(gòu)房已經(jīng)受阻，因?yàn)樗麄儾荒茏C明所購(gòu)房產(chǎn)為自用。

    除了可能必須拿出更多資金以外，機(jī)構(gòu)投資者還面臨著在當(dāng)?shù)亟⒎康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)的額外麻煩，這會(huì)使它們面臨更高的稅賦和更嚴(yán)格的會(huì)計(jì)規(guī)則。

    律師們認(rèn)為，這些新規(guī)定將產(chǎn)生一些立竿見影的效果，但最終難以阻擋中國(guó)市場(chǎng)的吸引力。“如果嚴(yán)格執(zhí)行這些新規(guī)定的話，確實(shí)會(huì)改變當(dāng)前狀況，因?yàn)檫@將增加資金成本，”英國(guó)路偉律師事務(wù)所(Lovells)駐北京合伙人麥安吉(Andrew McGinty)表示，“但這阻擋不了規(guī)模較大、實(shí)力更強(qiáng)的參與者。”

    仲量聯(lián)行北中華區(qū)研究主管何邁克(Michael Hart)表示，新政的意圖并非要嚇跑外國(guó)投資，而是讓政府得到更多有關(guān)誰(shuí)在投資、在哪兒投資的信息。

    然而，剛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的投資者可能擔(dān)心，進(jìn)一步的調(diào)控政策可能正在醞釀之中?！爸辽伲@會(huì)帶來(lái)心理影響，并讓外國(guó)投資者調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)方式，”中信證券(CITIC Securities)駐北京的房地產(chǎn)分析師段海瑞表示，“之后可能會(huì)出臺(tái)一項(xiàng)新政策?！?/P>

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