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    在目前關(guān)于住房市場的討論中，恐怕沒有人反對政府介入住房市場，但政府介入的合理邊界在哪兒？這個問題不搞清楚，許多更具體的問題也是白扯。

    我看政府介入住房市場的必要性有三點：第一，要處理好住房市場中的效率與平等(注意：不是“公正”)的關(guān)系，確定一個確保平等的“底線”。第二，鑒于住房市場形勢與國民經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，政府為了“熨平”經(jīng)濟(jì)周期，可以對住房的供給或需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。第三，為了節(jié)約土地資源，政府可以設(shè)定居民住房的平均水平，同時對最高住房水平給予一種“軟”限制。從這三個原則出發(fā)制定政策時，也要有技術(shù)性的考慮，否則，政府行動的結(jié)果很可能適得其反。

    在租房還是買房的問題上，就體現(xiàn)了上面幾個原則的運(yùn)用。前不久，國土資源部有官員說，我國現(xiàn)在城市住房產(chǎn)權(quán)自有率是82%左右，作為發(fā)展中國家，正常情況下大約有30%的人群可以買房，70%都應(yīng)該是租房群體。這個話大體來說是對的，但要弄清楚租房與買房的關(guān)系，還需要具體分析。

    我國房子的自有產(chǎn)權(quán)率看起來高，但這可能是從房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)出發(fā)得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實際上，這些房子的所有者可能占全國城市總家庭戶數(shù)的比重遠(yuǎn)低于82%，就是說，可能是少數(shù)城市家庭擁有了城市82%的房子，這些房子的一部分還可能被租給了沒有房子的家庭。這樣來說，我國租房和買房的比例不見得就很不合理。當(dāng)然，真實數(shù)據(jù)還要通過調(diào)查來確認(rèn)。

    租房子的家庭應(yīng)該是兩部分。一部分是經(jīng)濟(jì)情況好但出于某些考慮暫時不準(zhǔn)備買房的家庭，另一部分則是實在買不起房子的家庭。政府出于“平等”的考慮，應(yīng)該幫助那些買不起房子的家庭。這里有兩個技術(shù)性問題：第一，這種房子不能大，例如，人均不能超過20平方米。如果房子太大，不該獲得幫助的家庭就會鉆空子，窮人就難獲得幫助了，或者政府的負(fù)擔(dān)就重了。北京某“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū)有200多平方米一套大小的房子，還有復(fù)式住宅。賣這種房子的時候，政府方面說是瞄準(zhǔn)“中低收入家庭”，這就有問題。按一般的說法，中低收入家庭應(yīng)該占家庭總數(shù)的60%以上，政府給自己的包袱就太大了，“公平”的目標(biāo)也不能實現(xiàn)了。在北京一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，經(jīng)濟(jì)困難的家庭事實上無力買房，因為房子實在太大了。第二，也不一定由政府建造房子給窮人租住。政府可以在特定范圍給僅僅租用一套小面積房子的家庭發(fā)放租房補(bǔ)助?？梢哉业郊夹g(shù)性的措施防止富人享受這種補(bǔ)助。政府幫助的家庭，也不能太多，最多也不能超過家庭總數(shù)的20%，其中直接給現(xiàn)金的家庭還要更少。具體數(shù)目還要考慮城市財政的承受能力。

    政府為了“熨平”經(jīng)濟(jì)周期，當(dāng)然可以對住房的供給或需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，但這種調(diào)節(jié)應(yīng)十分慎重。最近，有的城市開始對房地產(chǎn)市場出臺限價措施，我以為不好。房地產(chǎn)的公共性僅僅體現(xiàn)在少數(shù)窮人的“安居”上，對于多數(shù)家庭的購房，還應(yīng)當(dāng)被看作私人消費(fèi)，不應(yīng)隨便干預(yù)。當(dāng)使用稅收手段時，主要應(yīng)立足于處理平等與效率的關(guān)系，而對總量的調(diào)節(jié)應(yīng)盡可能少使用稅收辦法，因為購買100平方米左右的房子，需求價格彈性是比較小的。最近，政府對二手房交易征收了所得稅，可能有逆向調(diào)節(jié)的作用，因為一些窮人有可能買不起新房子而買舊房子。征收了所得稅雖然讓出售者交稅，但因為減少了供應(yīng)，價格會提高，窮人也成了交稅者。如果想降低房子的總價格水平，可以在增加土地供應(yīng)方面做些文章，因為我們的地價占了房子價格很大一塊。為了抑制投機(jī)，征收財產(chǎn)稅的效果要好得多。投機(jī)者買了多套房，交財產(chǎn)稅就多了；如果是累進(jìn)稅，交得會更多。抑制住房價格上升還有一個辦法，就是學(xué)者秋風(fēng)先生講過的鼓勵市民合作建房。按一般道理，非專業(yè)人員的合作建房會有比較高的成本，不如買房劃算，但在我們國家，鼓勵一般市民合作建房造成對房地產(chǎn)公司的競爭壓力，減少房地產(chǎn)暴利，有利于降低房價。

    關(guān)于節(jié)約土地的原則，是出于對中國現(xiàn)實的考慮。如果放縱有錢人大建豪宅，圈地建莊園，社會上就不免興起攀比之風(fēng)。我在臺灣訪問過一個家庭，主人是一位退役軍官。這位先生向我們介紹自己的140平方米左右的房子，甚是得意，因為這樣面積的房子在臺北不是一般人能買得起的。我感覺到北京居民似乎不會有這樣的心態(tài)，因為北京的別墅以及北京周邊的別墅實在太多了，人們的不滿足感太容易滋生了。解決這個問題的辦法就是征收財產(chǎn)稅，而且要有一定的累進(jìn)稅性質(zhì)，使得居住豪宅的居民向社會做更多貢獻(xiàn)。

    要做好這方面的工作，也有一些技術(shù)性的問題，但不難解決。例如，要有中立的財產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，如果因為財產(chǎn)定價發(fā)生了糾紛，法院采信評估機(jī)構(gòu)的意見應(yīng)該成為某種慣例。再例如，一個普通家庭住在鬧市區(qū)，房子增值很大，要交納的稅也隨之增加，但這個家庭交不起稅，怎么辦？按一些國家的做法，稅可以暫時不交或少交，等到這個房子要遺贈給后代時，政府可以一次性扣回稅款。我以為，財產(chǎn)稅制度應(yīng)該盡快制定出臺，否則，政府介入房產(chǎn)市場時左右為難的尷尬總是避免不了的。

    在多數(shù)情況下，住房還應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)學(xué)上講的“私人物品”，政府應(yīng)該盡可能不要去干預(yù)住房的交易。政府方面在干預(yù)房地產(chǎn)市場時需要設(shè)置底線，例如在目標(biāo)上，可以有價格增長的“高線”與價格下跌的底線，可以有幫助窮人的數(shù)量上的底線，也可以有土地占用規(guī)模控制的“紅線”。在這些“線”以外的范圍，還是應(yīng)該讓市場發(fā)揮作用。（來源：中國青年報）