下游數據

上海樓市一月下跌10%

2006年08月06日08:19   來源：西本資訊
摘要：

    7月30日晚10點半，王先生還在和賣房子的人激烈地討價還價，他堅持的報價比半個月前的市價低了10萬元。王先生最終如愿以償，簽下了上海浦東陸家嘴的一套二手房。
　　賣房人不愿意放棄這筆一點兒也不劃算的買賣。理由很簡單，從8月1日起，二手房轉讓將繳納20%的個人所得稅。這個新政策引爆了上海二手房市場的“避稅戰(zhàn)”。短短5天，二手房價跌去二成。
　　震蕩迅速波及整個樓市，上海商品房價格急轉直下，一個月內下跌了10%。
　　樓市正在轉向。沒有人知道冬天會不會真的來臨。上海，這個2005年第一輪地產調控的風暴中心，是否還經得起第二輪沖擊？

　　發(fā)燙的一周
　　“我就是要等著政策出臺前的這幾天買，這時候大家都開始甩賣了，到了可以大幅砍價的時候了。”王先生說。
　　這樣的情形讓急于將房子出手的宋女士心驚。直到7月30日下午4點半，在閔行區(qū)房地產交易中心二手房交易大廳，宋女士前面還有將近100個號沒有挨到辦手續(xù)的窗口前。整個大廳里人頭攢動?！摆s緊辦完，心里也踏實了，在這里等著真是受罪?！彼f。
　　要賣掉閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)一套120平米住宅的郭先生找了三家中介還沒找到買家?！爸薪樘焯齑螂娫捀嬖V我，再降五萬，不然掛牌出去沒人買。而在交易中心我碰到一個買房子的則說中介告訴他，過了這段房子還會漲?！?BR>　　上海美聯(lián)物業(yè)來自上海11個行政區(qū)域的二手房統(tǒng)計成交資料顯示，自7月26日確認要繳納個人所得稅后，7月27日-7月31日五天時間里，二手房成交額占據了美聯(lián)整個7月成交額的53%，交易價格下跌了二成。
　　在閔行區(qū)房地產交易中心，僅7月29日一天辦理的業(yè)務量幾乎是原來的8倍。“整個營業(yè)廳人滿為患，空調都像沒開一樣，熱得人汗流浹背?！痹摻灰字行牡囊晃蝗耸空f。
　　二手房市場的震蕩迅速波及整個商品房買賣市場。上海房地產之窗網站的統(tǒng)計數據顯示，6月16-22日，上海樓市均價還是每平方米9576元，到了7月21-27日，已跌至8394元。在8月1日前的一周里，又跌去200元。一個月內商品房均價降幅接近10%，成交量則維持在40萬平方米左右。
　　招商地產上海公司對此前積累的意向客戶進行了電話尋訪，發(fā)現(xiàn)許多以前決定買房進行兩到三年短期投資的，現(xiàn)在都轉為觀望了。公司的一位高層說：“8月1日新政的出臺，對市場的打擊很大?！?/P>

　　政策疊加效應
　　這是在短短一年多的時間里，上海樓市遭遇的第二輪地產調控。
　　2005年兩會結束之后，中央政府連下重手，在3月16日提高個人房貸利率后，兩個月內先后發(fā)布旨在穩(wěn)定房價的“國八條”和“新八條”，房地產價格漲幅居全國之首的上海成為風暴中心。投行人士一度預測，上海樓市幾乎難免崩盤命運。
　　但此后上海樓市的走勢令人驚訝。
　　據上海方面統(tǒng)計，從2002年開始，上海房價每年漲幅都在20%左右，三年翻了一番。2003年全市均價為每平方米5881元，位居全國第一；2004年底，均價超過每平方米7000元。今年6月，上海樓市均價達到9500元左右。上海市規(guī)劃局的一位人士說，最近這半年，上海房價又增長了百分之十幾。
　　雖然調控政策對上海樓市的成交量產生了一定的抑制，但房價并沒有得到穩(wěn)定，“價格總能輕易回升。” 中國房地產指數系統(tǒng)研究院副院長華東區(qū)院長陳晟說。
　　即使在持續(xù)的調控風暴中，外資也沒有減緩自己的腳步，摩根士丹利甚至專門成立了中國房地產投資基金，外資大手筆購進上海房產，幾乎成為震蕩中的上海樓市中一道風景。
　　2005年全年，上海房屋銷售價格水平比上年仍上漲9.7%。
　　地產調控第一輪政策出臺后，上海房地產業(yè)企業(yè)家信心一度從去年一季度以前的“較強景氣”區(qū)間跌至景氣臨界值以下。不過以今年開始，房地產企業(yè)正在恢復信心。今年一季度，上海市房地產企業(yè)家信心指數進入“微景氣”區(qū)間；二季度信心指數為113.8，比一季度上升12.3點，比去年同期上升18點。
　　正在此時，第二輪調控風暴不期而至。而讓8月1日最終成為政策效應爆發(fā)點的，則是從當日起二手房交易征收個稅。此前一周，限制外資炒房的政策也正式下發(fā)。
　　陳晟指出，“這次的調控組合拳將會對上海樓市產生巨大影響。”招商地產上海公司的一位高層表示，“基于現(xiàn)在這樣的政策，5.55%的營業(yè)稅加上20%的個人所得稅，房價沒有大幅度的上漲，投資就很難獲利了。”
　　然而上海樓市的調控還遠沒到頭。上海市規(guī)劃局的一位官員說：“接下來要采取的措施是控制房屋總價，按照國六條規(guī)定，對90平米以上和以下的房子設定比例。但是現(xiàn)在上海都還沒定，到底什么比例還在研究當中，整個上海市都還在做摸底。我們規(guī)劃局正在對不同的城區(qū)和內環(huán)、外環(huán)等地區(qū)的房子進行摸底調查，了解大小房屋比例情況。”
　　不過他坦言，上海制定的規(guī)劃是，上海人均住房面積要達到35-40平方米，國家政策是全國一刀切90平米劃線，這與上海的規(guī)劃還是有沖突的。
　　這位人士還指出，上海地價一直都在往上漲，上海去年全年土地交易價格水平同比上漲6.9%。經營性用地都要上交易平臺公開拍賣，而且土地的量也有嚴格控制，現(xiàn)在連外環(huán)以外的土地也都控制住了。而上海對于中心城區(qū)的政策是，減少住宅，接下來幾乎不可能再批中心城的新住宅。這些都會對上海房地產市場的格局產生影響。
　　限制外資買房的政策還在細節(jié)討論中。華潤置地上海灘花園有大量外資購房客戶。華潤置地上海公司市場部副經理劉于飛說：“上海的態(tài)度還是相當曖昧，一個證件可以買一套，原來一個護照可以買多套房子，但現(xiàn)在如果一直用一個護照買房可能會有問題，還需要一年的居住證明?！?BR>　　上?？傅米〉诙喌禺a調控嗎？根據國家統(tǒng)計局的數據，今年二季度，商品房銷售價格景氣指數雖然比一季度上升了13.1點，但仍然處于景氣臨界值以下；盈利虧損變化景氣指數為100.5，雖然比一季度有所上升，但也比去年同期下降了9.8點。

　　市場轉向的起點？
　　8月2日，S女士終于松了一口氣。8月1日前，她順利地拋出了2套房子。這位特意從溫州來上海賣房的女士知道王先生想買房，一直不斷地催促中介約王先生吃飯，表示愿意把房子便宜13萬元賣掉，而且附贈所有裝修和家具。她手中這套位于陸家嘴的25樓的房子，在一個月前的掛牌價是138萬元，現(xiàn)在是125萬元。
　　陳先生并沒有選擇在新政出臺前緊急拋售房子。他在上海中心城區(qū)盧灣區(qū)新開樓盤老西門新苑(均價每平米25000元)擁有兩處300萬元的物業(yè)，按照買入價格計算，目前平均每套物業(yè)的利潤在170萬元。
　　“非但不會賣，我還要在未來合適的時間吃進散客拋售的物業(yè)?！遍_著寶馬745、戴著江詩丹頓腕表的陳先生說。
　　來自中介公司的信息是，最近一段時間，類似S女士這樣，個體實力并不是很強的溫州投資散客開始撤出上海樓市。但是有實力的投資者并沒有大規(guī)模潰逃。
　　“我認為城市化進程在上海還會有不短的發(fā)展時間，這還會給投資者帶來機會，那些有實力的、理性的投資者選擇留下來，從經濟規(guī)律上來說是正常的。” 中國房地產指數系統(tǒng)研究院副院長華東區(qū)院長陳晟說。
　　戴德梁行的董事葉建成說，經過這輪調控，從投資者角度來說將是一輪大的洗牌，實力強的投資者留下來。
　　上海的炒房風潮將轉變?yōu)樯贁等说耐顿Y。
　　上海市規(guī)劃局的那位人士說，上海樓盤降價可能會“區(qū)別對待”。高檔房量少，尤其是內環(huán)內的房產價格很難再下來。每平方米7000-8000元的相對便宜的住宅，也很難再有下降空間，按一畝地500萬元算，2.0的容積率，成本算下來，開發(fā)商的利潤已經到了底線，不會再有大的降價空間。
　　“現(xiàn)在來看，1萬-2.5萬元的房子沒有什么價格上升空間，可能會降價?！彼f。
　　在限制外資購房政策出臺后，非大陸籍人士在上海買入高檔物業(yè)的熱情依然沒有減退。中國臺灣的Y小姐在一家日資企業(yè)擔任高管，在外資購房限制政策出臺前一周，她在上海古北地區(qū)購入了一套總價超過200萬元的物業(yè)。古北地區(qū)是上海港澳臺人士較為集中的地區(qū)，目前的均價在15000上下。
　　“選來選去還是把房子買在上海，國內城市只有上海的生活環(huán)境和臺灣比較接近?！盰小姐說，身邊不少臺灣朋友也都在看房子，準備在上海持有物業(yè)用于自住。
　　不過開發(fā)商的反應不容樂觀。還有4個樓盤在銷的上海農工商房產內部中層說：“現(xiàn)在市場不好，銷售也難上得去，我們的壓力很大。”8月5日推出新盤的招商地產同樣改變了策略，決定先少推一點，先看看市場反應再說。
　　觀望成了房地產商首選的態(tài)度。對于8月1日前出現(xiàn)的一手房大跌，華潤置地上海公司市場部副經理劉于飛的解釋是，“政策的短期沖擊力還是存在的，我們應該觀察一段時間、幾個月，才能說這個政策的影響到底是怎么樣的。”
　　一些房地產商已經開始調整經營思路。萬科上海公司銷售總監(jiān)周海鋒說，我們開始更多注重自住型客戶的需求，更加注重物業(yè)產品的定位。以前項目定位有偏差影響也不大，大量投資客戶的存在會把這些產品消化掉。但是現(xiàn)在，只要項目定位稍有偏差，可能就會導致整個項目死掉。目前，上海萬科在租賃市場非常好的別墅還是有部分投資客，比如浦東的藍山項目，很多人買來用于出租而不是自住。
　　東渡國際一直從事青年住宅開發(fā)。東渡國際總裁辦的王先生說：“我們一直堅持做小戶型，所以政策要求90平米的開發(fā)要占到70%，這對我們是個好消息，也是一種機遇?！彼麄儞牡氖?，以前開發(fā)的小戶型主要是針對投資客的，這部分客戶占到了以往銷售量的50%，現(xiàn)在他們必須思考如何把這樣的戶型賣給自住型客戶。
　　招商地產上海管理總部的副總經理董雷認為，這樣的調整，對大的品牌企業(yè)而言是有利的。目前該公司正在尋求新的項目和地塊。
　　一位業(yè)內人士說，現(xiàn)在是房地產銷售淡季，這一系列調控政策出臺之后，市場銷售速度必然會放慢，會有部分中小型開發(fā)商在資金周轉上出現(xiàn)問題，“據我們了解，目前已經有很多開發(fā)商擬轉讓地塊，找到我們的就有好幾家?！睎|渡國際總裁辦的王先生說。
　　對于這輪調控對上海房地產市場的影響，葉建成直言還在觀望，不敢妄加評論。但據記者了解，此前戴德梁行一位分析師曾對這輪調控后的上海地產市場發(fā)表悲觀看法，遭到其在香港集團主席勒令封口。（經濟觀察報）

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