下游數(shù)據(jù)

揭開(kāi)深圳炒樓眾生相面紗

2006年07月27日07:42   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    在普通老百姓眼里，地產(chǎn)商已經(jīng)像1993—1994年時(shí)一樣成了惡徒，炒家卻又成了房地產(chǎn)業(yè)界人士眼中的臭老鼠，但遺憾的是，有像任志強(qiáng)之流的地產(chǎn)大腕能奮起還擊，卻從來(lái)沒(méi)有人去了解那些投資客的真實(shí)心態(tài)，他們對(duì)樓市到底持何態(tài)度？是否單單是他們成為房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?？南都從深圳六大片區(qū)精選了6個(gè)投資客，以圖逼近事實(shí)真相。為保護(hù)受訪(fǎng)者隱私，采訪(fǎng)對(duì)象姓名皆為化名。
 
　　“沒(méi)有25%利潤(rùn)就不干”
　　炒家檔案
　　姓名：周劉彥　　
　　身份：短線(xiàn)投資客
　　居住地：南山
　　炒房“威水”史：2001年至今
　　炒房套數(shù)：100多套
　　炒房類(lèi)型：短線(xiàn)投資，涉及南山、福田、寶安的高中低檔新房及二手住宅
　　年齡：50歲
　　目前在手房產(chǎn)：7套，集中在福田和南山
　　3天成交3套
　　“明天我還會(huì)有一套二手房簽合同，但是價(jià)格降了2萬(wàn)多元?！痹诒姸嗟某醇依?，上海人周劉彥算是比較幸運(yùn)了。在過(guò)去的3天里，他每天都能賣(mài)出一套房子，其中，蔚藍(lán)海岸的一套房產(chǎn)，早在1個(gè)多月前簽了合同，前天過(guò)戶(hù)，賣(mài)出價(jià)116萬(wàn)多元，毛利賺了12萬(wàn)元，不過(guò)，這一套房顯然不能說(shuō)明什么，接下來(lái)的在“5·11”號(hào)文出臺(tái)之后成交的兩套房，交易價(jià)都發(fā)生了下調(diào)，其中，前海的一套轉(zhuǎn)紅的微利房標(biāo)價(jià)36萬(wàn)元，最終降到33萬(wàn)多元成交，再一套就是周劉彥開(kāi)頭所講的那套房，“但兩套還是各賺了2萬(wàn)多元?！彼f(shuō)。
　　周是一家國(guó)有企業(yè)的職員，2001年前一直在炒股，然后開(kāi)始炒房到現(xiàn)在，“我只做短線(xiàn)投資，就是人們常說(shuō)的炒家。”他說(shuō)。在3-4年的炒房生涯里，周劉彥每年都投資20-30套的房產(chǎn)，業(yè)余大部分時(shí)間，他都像獵人一樣在這個(gè)城市里四處尋找低價(jià)的二手房，“但是為了工作，我的投資區(qū)域集中在南山、寶安，同時(shí)兼顧福田?！?/P>

　　離不開(kāi)南山“大本營(yíng)”
　　南山是周劉彥的發(fā)家地，在這里的幾年時(shí)間，他顯然獲得了很廣闊的人脈資源，“南山中介地鋪資歷稍微深一些的業(yè)務(wù)員都認(rèn)識(shí)我，經(jīng)常會(huì)給我一些盤(pán)源?！?BR>　　2003年，濱海之窗動(dòng)工伊始，周劉彥就去內(nèi)定房產(chǎn)，到最后他以折扣價(jià)拿到了該樓盤(pán)的7-8套房，“去年夏天開(kāi)始賣(mài)的時(shí)候，標(biāo)價(jià)45萬(wàn)元/套左右，冷冷清清，但賣(mài)了幾套之后，開(kāi)始大熱，去年10月份后，價(jià)格一路走高，從45萬(wàn)元/套到55萬(wàn)元/套，最高時(shí)一套多賣(mài)了17萬(wàn)多元，最后一套2個(gè)月前成交，單套漲了7—8萬(wàn)元，5月11日之前，還不斷有人打電話(huà)要房?！?BR>　　一段時(shí)間，周劉彥去了寶安，但在去年低寶安中心區(qū)房?jī)r(jià)激升突破5000元/平方米之后，他又打馬回了南山，“我覺(jué)得(那里的)升值潛力已經(jīng)被透支了，炒房賺不到什么錢(qián)。”

　　兩年內(nèi)的房子不再買(mǎi)
　　周劉彥現(xiàn)在手頭能動(dòng)用的流動(dòng)資金超過(guò)300萬(wàn)元，“我保證手頭流動(dòng)的房產(chǎn)不超過(guò)10套?！爆F(xiàn)在他手里大約還有7套房，都是2年以上的，這讓他并不是很煩躁。但讓他擔(dān)憂(yōu)的是，“5·11”號(hào)文出臺(tái)后，他所投資房產(chǎn)的成交周期普遍從原來(lái)的2—3天延長(zhǎng)到一周以上，而且，平均價(jià)格都下調(diào)了5%—6%。
　　不過(guò)，與別的炒家相比，周劉彥算是很樂(lè)觀(guān)的，他還想著今年要把投資回報(bào)率鎖定在25%，而在2003年前，他所投資的房產(chǎn)投資回報(bào)率超過(guò)30%，“去年近30%，今年我的目標(biāo)是達(dá)到25%，如果達(dá)不到，就持房觀(guān)望?！?會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)入長(zhǎng)線(xiàn)？)“不會(huì)，迅速增值是我的主要目標(biāo)?！?BR>　　可能是托了上海人精明頭腦的福，周劉彥現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始想著怎么鉆政策空子，“近期，我不會(huì)再進(jìn)貨，尤其是2年以?xún)?nèi)的房子我不會(huì)進(jìn)了，而且，現(xiàn)下手中握有的房產(chǎn)，也都不會(huì)再過(guò)戶(hù)，而是先與賣(mài)方到公證處公證，做一個(gè)全權(quán)委托代理(類(lèi)似中介經(jīng)紀(jì)人員)，業(yè)主委托我賣(mài)房、收錢(qián)及過(guò)戶(hù)，這樣我?guī)卓梢圆贿^(guò)戶(hù)直接完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，避掉交易稅?！薄叭绻掳肽陿鞘羞€是這樣，我就可能殺回去炒股，我認(rèn)為，現(xiàn)在的股市有10%已經(jīng)有了投資價(jià)值?！敝軇┳詈笳f(shuō)。

　　煩只炒二手房
　　何小篆1987年在美國(guó)開(kāi)公司，10年后把公司搬回了南山，做計(jì)算機(jī)等一些高科技產(chǎn)品。何小篆現(xiàn)在還是美國(guó)國(guó)籍，他很不自然地說(shuō)他是海歸派，這個(gè)上海人在美國(guó)和自己的老家都各買(mǎi)了一套別墅。
　　從2002年開(kāi)始，全球都在加息，何小篆就把他的錢(qián)全部轉(zhuǎn)回了國(guó)內(nèi)，“多余的錢(qián)沒(méi)處用，閑來(lái)無(wú)事，就嘗試著投資不動(dòng)產(chǎn)?！焙涡∽逊康禺a(chǎn)這玩意兒當(dāng)副業(yè)，偶一玩之。
　　他似乎也不想賺快錢(qián)，兩年來(lái)，他投資的20—30套房產(chǎn)全部都是中長(zhǎng)線(xiàn)，且全都是二手房，“第一套房是南山的一個(gè)普通住宅，1年多賣(mài)掉，賺了一點(diǎn)點(diǎn)，以后就比較多了，比如海景廣場(chǎng)等，但大都出租，我不靠這個(gè)吃飯?！?BR>　　何小篆只投資二手房更多是因?yàn)樗滦路繒?huì)占用太多的精力，“手續(xù)太煩瑣，倒賣(mài)也麻煩，就為了賺那幾萬(wàn)塊錢(qián)。”在他眼里，投資已經(jīng)裝修好的二手房似乎能獲得更多的快樂(lè)。

　　曾想買(mǎi)紅樹(shù)西岸自住
　　何小篆到底有多少錢(qián)，他沒(méi)透露，不過(guò)，他曾經(jīng)想著去買(mǎi)紅樹(shù)西岸，但結(jié)果，這個(gè)深圳歷史上最貴的高層住宅卻讓他很惱火，所以，在采訪(fǎng)過(guò)程中，他一提到炒房，就很滑稽地抨擊一下紅樹(shù)西岸。
　　“剛開(kāi)始的時(shí)候，我接到紅樹(shù)西岸樓盤(pán)的電話(huà)，他們告訴我，花80萬(wàn)元買(mǎi)一個(gè)籌，保證你能賺錢(qián)，然后我就去了現(xiàn)場(chǎng)，但他們不讓我進(jìn)去(注：百仕達(dá)·紅樹(shù)西岸采用預(yù)約看樓制)?！彼髞?lái)似乎把吃了閉門(mén)羹的怒氣轉(zhuǎn)嫁到抨擊紅樹(shù)西岸的“鼓勵(lì)炒樓”上去，“花80萬(wàn)元買(mǎi)一個(gè)籌，買(mǎi)房時(shí)獲得7.5折的優(yōu)惠，然后我可以轉(zhuǎn)手賣(mài)給他人獲利，這不是鼓勵(lì)炒樓是什么？”
　　不過(guò)，紅樹(shù)西岸2.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格在何小篆眼里無(wú)法再炒，“如果要買(mǎi)紅樹(shù)西岸的話(huà)，我肯定會(huì)用來(lái)自住?！?/P>

　　有閑有錢(qián)才買(mǎi)商鋪
　　因?yàn)橄佣肿≌顿Y的手續(xù)也過(guò)于煩瑣，同時(shí)，加上最近以來(lái)的宏觀(guān)調(diào)控，何小篆就把能賣(mài)掉的投資性住宅基本全賣(mài)掉，“還剩下4-5套，其余還有7-8套商鋪?！?BR>　　有了上海的背景，何小篆對(duì)深圳樓市的看法更富于比較意義，“上海普通人都買(mǎi)不起房，肯定有問(wèn)題，深圳還算好，不過(guò)，政府應(yīng)該再繼續(xù)進(jìn)行行政干預(yù)了。”
　　他認(rèn)為，交易稅的征收，一方面打擊了炒作，但同時(shí)“也令二手樓整體市場(chǎng)受到影響，很多要求換房的業(yè)主，他們的置業(yè)需求也被抑制?！?BR>　　“我再有閑錢(qián)的話(huà)，不會(huì)再投資住宅，除非有跳樓價(jià)甩賣(mài)的，否則，以后只買(mǎi)商鋪投資。”他說(shuō)。(“對(duì)商鋪投資就不擔(dān)憂(yōu)？”)“我又不倒賣(mài)，有什么好擔(dān)憂(yōu)的！”

　　炒家檔案
　　姓名：黃笛聲
　　身份：公司老板
　　居住地：深圳　　
　　炒房“威水”史：3年
　　炒房套數(shù)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)80套左右
　　炒房類(lèi)型：大多是短線(xiàn)，也有長(zhǎng)線(xiàn)。只做豪宅投資
　　年齡：30多歲
　　目前在手房產(chǎn)：8套物業(yè)

　　第一次買(mǎi)房虧了
　　1996年，深圳的高層就有8000元/平方米。
　　這是真的，如今炒房成功的黃笛聲，永遠(yuǎn)都不會(huì)忘記1996年第一次買(mǎi)房的經(jīng)歷，他花了8000多元/平方米買(mǎi)了一套高層住房，在1997年的金融風(fēng)暴來(lái)臨之前，他轉(zhuǎn)手出去還是大虧一筆。
　　要不是因?yàn)橘I(mǎi)第二套房，也許黃笛聲從此不會(huì)和地產(chǎn)結(jié)緣。但就是那么巧合，第二套房子他不僅賺了，而且還將第一套房子的虧損都賺了回來(lái)，精明的他從第二套房的成功里面看出了機(jī)會(huì)，加上對(duì)深圳樓市多年的理解，2002年來(lái)，黃笛聲開(kāi)始炒樓。

　　把香蜜湖當(dāng)狩獵場(chǎng)
　　和有些人不一樣，黃笛聲一開(kāi)始看好香蜜湖片區(qū)周?chē)暮勒?，而且似乎給自己畫(huà)了一個(gè)圈圈，基本范圍是在中心區(qū)和香蜜湖，早期炒黃埔雅苑、東方玫瑰花園、然后是水榭花都、中旅國(guó)際公館、東?；▓@、熙園、水榭花都。
　　至今黃笛聲對(duì)于當(dāng)初在水榭花都買(mǎi)房還有遺憾，他看好了那個(gè)位置，但是還是有點(diǎn)小心，只買(mǎi)了兩套房子，一套小的一套大的，如今那兩套房都已經(jīng)轉(zhuǎn)手出去，小戶(hù)型賺得不多，但是那套大的，他一直放在手里不舍得賣(mài)，結(jié)果不斷看漲，120萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)的房子最后以300萬(wàn)賣(mài)出去，這是讓黃笛聲很驕傲的一件事情。

　　自信眼光好就賺錢(qián)
　　5月11日國(guó)家七部委新政出臺(tái)之后，黃笛聲似乎不著急，在他看來(lái)，他卻因此受益了。很久前，他就看中了熙園的一套房子，業(yè)主咬定230萬(wàn)，不肯降價(jià)，這次新政之后，業(yè)主松口了，他以210多萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下來(lái)，心滿(mǎn)意足。他不怕“六一”之后的營(yíng)業(yè)稅，他說(shuō)，一套豪宅的利潤(rùn)空間可能在15%，除掉5%，還有10%可以賺，如果不能賺錢(qián)，那套房就留給自己住也不錯(cuò)。
　　“不過(guò)新政出來(lái)后，我有些同樣做投資的朋友反應(yīng)是很大，每天都坐立不安一樣，其實(shí)他們不是因?yàn)榕绿澅?，是因?yàn)槔麧?rùn)空間少了，生意人賺的就是利潤(rùn)?！痹谒磥?lái)，投資需要看眼光看實(shí)力，新政出來(lái)后，有些人肯定是要虧的，這些人里面肯定有炒家，但他對(duì)自己卻很有信心。

　　炒家檔案
　　姓名：孔偉
　　身份：進(jìn)口建筑材料商
　　居住地：華僑城　　
　　炒房“威水”史：炒房套數(shù)：11套
　　炒房類(lèi)型：華僑城高尚住宅
　　年齡：35歲
　　目前在手房產(chǎn)：8套，正在賣(mài)出一套的同時(shí)正在買(mǎi)進(jìn)另外一套，全部集中在華僑城

　　不認(rèn)為自己是“炒家”
　　25日晚上9點(diǎn)，孔偉在開(kāi)車(chē)出去與朋友聚會(huì)的途中接受了記者的電話(huà)采訪(fǎng)。這個(gè)目前手中有著8套華僑城高檔住宅的大腕對(duì)“炒家”和“投資客”的稱(chēng)呼保持著極高的敏感與警惕，并對(duì)記者迅速進(jìn)行了糾正，但在一番探討之后，孔偉最終沒(méi)有給出一個(gè)自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中明確的身份界定。
　　“我并不是專(zhuān)業(yè)的‘投資客’或‘炒家’，每次買(mǎi)房的前提都是出于自住考慮，并沒(méi)有想過(guò)買(mǎi)下這套房子后將來(lái)會(huì)帶給我多高的回報(bào)?！笨讉フJ(rèn)為這是自己與專(zhuān)業(yè)炒家最大的區(qū)別，“目的不同嘛，我是多次買(mǎi)房的行為導(dǎo)致了投資的結(jié)果。”
　　就是這種無(wú)意識(shí)的行為，從2003年開(kāi)始，孔偉陸續(xù)在華僑城片區(qū)內(nèi)買(mǎi)進(jìn)了11套房產(chǎn)，其中自住過(guò)1套，后賣(mài)出了3套，目前手中還保留著8套，每套總價(jià)值都在200萬(wàn)元左右，為此孔偉支付著每月十幾萬(wàn)元的按揭月供。

　　除了華僑城其他都免談
　　事實(shí)上，早在1997年的時(shí)候，孔偉便一次性付款600萬(wàn)買(mǎi)下了世真正的投資，但這場(chǎng)投資最終以失敗收?qǐng)?。“現(xiàn)在的市值估計(jì)只有100萬(wàn)了，等于啥都沒(méi)了?！?BR>　　1999年，孔偉在華僑城錦繡花園購(gòu)得一套房產(chǎn)，總價(jià)110萬(wàn)，但在2003年，這一數(shù)字變成了180萬(wàn)，4年間增值70萬(wàn)元！
　　孔偉說(shuō)從這一年深圳房?jī)r(jià)才開(kāi)始猛漲，從某種程度上開(kāi)始喚起了他的投資意識(shí)。“而且這一時(shí)期兒子出生，開(kāi)始考慮換房?！背鲇谧宰〉男枨螅讉ピ?003年再次買(mǎi)下了華僑稱(chēng)內(nèi)的一套房產(chǎn)，并由此拉開(kāi)了他的買(mǎi)房序幕。
　　目前為止，孔偉經(jīng)手的11套房產(chǎn)全部集中在華僑城片區(qū)，而且都是華僑城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)華僑城的忠實(shí)擁躉喜歡稱(chēng)自己為“僑民”，而且已經(jīng)有5位朋友跟著他一起成為“僑民”，目前他們手中一共有超過(guò)20套華僑城開(kāi)發(fā)的物業(yè)，平均每套的市值比買(mǎi)入時(shí)要高出20—30萬(wàn)元。
　　“從不考慮其他區(qū)域的物業(yè)，這也是我們和專(zhuān)業(yè)炒家的另一區(qū)別?！笨讉フf(shuō)他只關(guān)注華僑城的物業(yè)，因?yàn)橛猩档谋Ｕ稀?/P>

　　新政影響微乎其微
　　當(dāng)記者問(wèn)到對(duì)新政的看法，他坦言：“這對(duì)我的影響可謂微乎其微，資金沒(méi)有太大壓力，我可以放著靜觀(guān)其變，而且都是優(yōu)良資產(chǎn)?！?BR>　　據(jù)他透露，目前不少圈子里的朋友已經(jīng)決定如果在六一之后賣(mài)出，那就會(huì)把加收的營(yíng)業(yè)稅并入房?jī)r(jià)，“這樣只會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)?！痹诳讉タ磥?lái)對(duì)他造成最大影響的政策應(yīng)當(dāng)是加息，如果加息幅度繼續(xù)增大的話(huà)他會(huì)考慮將物業(yè)盡快處理。
　　“但是假如不買(mǎi)房了，我們這部分人手頭的資金又去投資什么呢？股票不敢買(mǎi)，基金不成熟，事實(shí)上政府最需要解決的是投資渠道的問(wèn)題，畢竟現(xiàn)在看來(lái)土地和房產(chǎn)還是最具投資價(jià)值的東西，不讓買(mǎi)房了，難道要拿著錢(qián)去澳門(mén)賭博嗎？”
　　孔偉說(shuō)，中國(guó)每年都在誕生大量的百萬(wàn)富翁，而這部分人的第一需要可能就是改善居住條件而投資買(mǎi)房?！艾F(xiàn)在的政策只會(huì)對(duì)中低檔商品房市場(chǎng)造成影響，我覺(jué)得高端市場(chǎng)炒就讓它炒吧，有人來(lái)埋單，但怎么樣把低收入者的住房問(wèn)題安排好才是一個(gè)很重要的問(wèn)題?！?

　　炒家檔案
　　姓名：趙仁
　　身份：寶安某中介公司老板
　　居住地：寶安　　
　　炒房“威水”史：2003年至今
　　炒房套數(shù)：60-70套
　　炒房類(lèi)型：短線(xiàn)投資，集中在寶安的二手住宅
　　年齡：36歲
　　目前在手房產(chǎn)：10多套，諸如寶安福中福、怡合花園等

　　中介老板自炒二手房
　　說(shuō)起話(huà)來(lái)有氣無(wú)力的趙仁一點(diǎn)都不像是36歲的人，他認(rèn)為做房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的不炒房，似乎浪費(fèi)了自己的專(zhuān)業(yè)，因此從2003年深圳房地產(chǎn)一路飆升開(kāi)始，趙仁一方面打理公司業(yè)務(wù)，一方面瞅機(jī)會(huì)在寶安買(mǎi)進(jìn)了60-70套二手房，過(guò)起了短期“倒?fàn)敗钡纳?，“像我這樣有地產(chǎn)從業(yè)背景的炒家，深圳有很多?！?BR>　　在過(guò)去的2年里，趙仁的房子一般都能在3-5個(gè)月內(nèi)出手，投資回報(bào)率超過(guò)了10%，這個(gè)比率其實(shí)并不高，但趙仁從其中也獲得了大約200來(lái)萬(wàn)元的賺頭。
　　在趙仁眼里，寶安去年至今房?jī)r(jià)超過(guò)3成的上漲，其中“有10%是投資客拉動(dòng)的，還有10%是地產(chǎn)商操縱拉高的，實(shí)際的市場(chǎng)需求大概只有10%?！?/P>

　　政策調(diào)控減少了競(jìng)爭(zhēng)者
　　“短平快的短期炒房就像高速列車(chē)，遲早有一天會(huì)撞到石巖上?！壁w仁說(shuō)，政府宏觀(guān)調(diào)控的出臺(tái)，在他是意料之中，“之后還會(huì)越來(lái)越嚴(yán)厲?！?BR>　　但從趙仁應(yīng)對(duì)“5·11”的手段我們似乎可以看出地產(chǎn)界人士是如何操縱房?jī)r(jià)的，和別的炒家不同，新政之后，趙仁沒(méi)有把他的房產(chǎn)降價(jià)反而提價(jià)放盤(pán)，“現(xiàn)在還沒(méi)有行動(dòng)，但已有這個(gè)想法，我不想賤賣(mài)我的房子。”(“為什么會(huì)如此？”)“其實(shí)，5·11是利好，天天刮風(fēng)打雷的，市場(chǎng)上60%—70%的投資客和90%的資金都在觀(guān)望，競(jìng)爭(zhēng)者肯定會(huì)減少，這個(gè)時(shí)候提價(jià)，成交不成交無(wú)所謂，用意就是在托市?！壁w仁所指的托市，換句話(huà)說(shuō)，就是由短線(xiàn)炒房轉(zhuǎn)為中長(zhǎng)線(xiàn)投資，他自己目前余下的10多套房，現(xiàn)在有一部分已經(jīng)租出去，一部分卻空置了半年多。

　　不賣(mài)反買(mǎi)要抄底吸貨
　　幾乎所有的投資客都巴不得趕快把房子找到下家轉(zhuǎn)讓出手，甚至賠本也干，趙仁卻準(zhǔn)備拿出200-300萬(wàn)元的資金，跑到市場(chǎng)上再吸進(jìn)50—60套房產(chǎn)，“現(xiàn)在趁二手房市場(chǎng)看冷，價(jià)格松動(dòng)的時(shí)候，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)一些房產(chǎn)，待到市場(chǎng)回暖的時(shí)候，再高價(jià)放出?！比绻赡艿脑?huà)，不止是2年以上的房產(chǎn)，包括2年以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，他都會(huì)考慮。
　　“即便二手房交易契稅回復(fù)到3%，整個(gè)二手房市場(chǎng)稅費(fèi)上漲到10%，如果進(jìn)貨能以2—3倍的價(jià)格賣(mài)出，還是有的賺。”這個(gè)江西人令人匪夷所思的行事風(fēng)格，不知在整個(gè)市場(chǎng)一片喊打聲中能持續(xù)多久。(南方都市報(bào))

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